Wohnungsbaupolitik in Berlin und Brandenburg: Das eine tun ohne das andere zu lassen

Ein Debattenbeitrag von Uwe Luipold

Die Berliner Wirtschaft entwickelt sich in den letzten Jahren prächtig. Gleichzeitig zieht es immer mehr Menschen in die Metropolregion und die Nachfrage nach Wohnraum in der „wachsenden Stadt“ steigt deutlich an. Während vor allem die Bauwirtschaft von diesem Boom profitiert verschärft sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt zunehmend. Die Politik hat zwar reagiert und der Schaffung neuen Wohnraums hohe Priorität eingeräumt. Gleichwohl ist nicht gelungen Flächen für den Wohnungsbau im notwendigen Maß zu aktivieren. Gerade die Entwicklung der großen Potenzialstandorte wie beispielsweise Tempelhof und Elisabethaue hat sich als schwierig herausgestellt. Entstanden sind dagegen an vielen Stellen Wohnungen im gehobenen Preissegment.

Den Berliner Unternehmen gibt diese Entwicklung Anlass zur Sorge: Oft behindert das fehlende Angebot an bezahlbarem, d.h. den Berliner Lohnverhältnissen angemessenen Wohnungen die ohnehin schon schwierige Besetzung neuer Stellen. Waren die geringen Lebenshaltungskosten lange Zeit ein wichtiges Argument pro Berlin, so nähern sich die hiesigen Mieten gerade im unteren Preissegment in großen Schritten der Situation in anderen deutschen Großstädten an – bei häufig strukturbedingt geringeren Durchschnittseinkommen. Denn die Berliner Wirtschaft ist– nimmt man die Wertschöpfung zum Maßstab – noch nicht auf Hauptstadtniveau angekommen. Soll die Wirtschaft auch weiterhin auf Wachstumskurs bleiben sind dazu bezahlbare Wohnungen in ausreichender Menge an gut erreichbaren Standorten notwendig.

Das wird nur gelingen, wenn geeignete Flächen schneller aktiviert werden. Dies ist eine Aufgabe für die Verwaltung, die – was Genehmigungsfragen angeht – noch Nachholbedarf hat. Notwendig ist aber auch ein gesellschaftlicher Konsens pro Wohnungsbaupolitik, der die Entwicklung von großen Standorten mit einschließt. Dazu sind von der Politik die Rahmenbedingungen zu beschreiben, um alle gesellschaftlichen Gruppen der Stadt mitzunehmen.

Flächen aktivieren – aber nicht die falschen

Damit dies nicht zu Lasten der produzierend-gewerblichen Wirtschaft geht muss dabei auf den scheinbar einfacheren Weg verzichtet werden: Derzeit schielen Investoren und Wohnungsbauentwickler verstärkt auf die vermeintlichen Flächenpotenziale in den Gewerbegebieten der Stadt. Die Wirtschaft der Zukunft, so das Versprechen, wird leise und sauber werden und ihre Nachbarn nicht mehr stören. Der Grund: Industrie 4.0 und andere moderne Produktionsverfahren, die vor allem durch die zunehmende Digitalisierung entstehen, sind nachbarschaftsverträglich.

Allerdings hat die Sache einen Haken: Ein Blick auf die innenstadtnahen Gewerbeflächen der Stadt, etwa die Gebiete Neukölln-Südring, Herzbergstraße oder Moabit, zeigt, dass diese Flächen neben Industrie- und Handwerksbetrieben auch klassische Ver- und Entsorgungsbetriebe, Logistiker und Großhandelsunternehmen beherbergen. Diese Betriebe finden an anderen Stellen der Stadt keinen Platz, weil sie gleichzeitig Emissionen verursachen und auf die Nähe zur City angewiesen sind. Und die wir dort auch benötigen, soll die Stadt der kurzen Wege Wirklichkeit werden.

Beispiel Dragoner-Areal: Die ehemalige Kaserne am Mehringdamm war lange Zeit günstiger Standort für zahlreiche kleine Gewerbebetriebe. Nachdem Investorenpläne für Luxuswohnungen inzwischen gescheitert sind, sollen hier nun Sozialwohnungen errichtet werden. Nicht nur die Handwerkskammer befürchtet, dass es durch diese Pläne zur Verdrängung von Gewerbe kommen wird.  Und diese Bedenken sind berechtigt, wie das „Gewerbeflächenmonitoring 2016“ von regioconsult gezeigt hat: Zwei Drittel der von uns befragten Experten aus Stadtplanung und Wirtschaft halten das Problem der zunehmenden Nähe von Wohnen und Gewerbe für erheblich. 35 % kennen gleich mehrere Fälle, in denen Berliner Unternehmen aufgrund heranrückender Wohnbebauung aus Gewerbegebieten verdrängt wurden und 43 % der Befragten kennen zumindest einen, meist aber mehrere Fälle von Investitionszurückhaltung aufgrund fehlender Planungssicherheit.

Schutz unterschiedlicher Nutzungen bleibt notwendig

Dass in der Kombination von Wohnen und Gewerbe ein Zukunftsmodell für eine gemischte Stadt liegt ist naheliegend. Nur: Die Bedingungen müssen zunächst zum gegenseitigen Schutz der beiden Nutzungen klar definiert werden. Denn der Platz wird auch für die Gewerbebetriebe immer knapper und die wachstumsstarken Unternehmen suchen händeringend nach geeigneten Standorten. Und nur mit einer starken Industrie, für die auch genügend Platz vorhanden ist, wird sich die Berliner Wirtschaft in die gewünschte Richtung entwickeln.

Die von uns befragten Experten lagen richtig, wenn Sie das „und“ statt des „entweder – oder“ fordern: Berlin braucht mehr bezahlbaren Wohnraum für Alt- und Neuberliner und es braucht mehr attraktive, sichere Gewerbeflächen – auch in der inneren Stadt.

Von Uwe Luipold. Der Artikel erschien zuerst in der Zeitschrift “Konkret” der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg e.V.