Der 1. Zukunftstag der Berliner Gewerbe- und Industriegebiete steht vor der Tür. In seinem Vorfeld wollen wir diese für die Städte so wichtigen Standorte am Beispiel Berlins in den Fokus rücken. Deshalb starten wir heute eine Serie, die sich mit Genese, Potenzialen, wirtschaftlicher Bedeutung und ganz besonders: der Zukunft von Gewerbestandorten befasst.
Im ersten Beitrag der Reihe wollen wir – in Vorbereitung auf die von der Berliner Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe am 15. Juli 2026 veranstaltete und von regioteam konzipierte Fachveranstaltung – die vielfältige und durch unterschiedlichste historische, technologische oder politische Faktoren geprägte Standortlandschaft ordnen.
Um Ordnung zu bringen, bietet sich eine Typenkunde als erste Orientierungshilfe an: Welche Gewerbe- und Industriestandorte gibt es überhaupt in Berlin? Wie unterscheiden sich diese? Welche Merkmale sind geeignet, einen Standorttyp zu definieren?
Die kurze Antwort auf diese Frage lautet: Unterschiede in den Standortqualitäten sind dann wichtig, wenn sie auch zu differenzierten Bewertungen führen und unterschiedliche Entwicklungsansätze erfordern. Dabei ordnen sich die Unterschiede – je nachdem welche Perspektive man einnimmt – zu unterschiedlichen Merkmalsclustern.
In der Perspektive eines städtebaulich interessierten, ansonsten eher zufälligen Besuchers von Gewerbegebieten dürfte beispielsweise das am Baubestand ablesbare Alter eines Standorts für eine Differenzierung tauglich sein. Das “Entwicklungszyklusmodell” bietet ein entsprechendes Erklärmuster an:
Entwicklungszyklusmodell
Dieses Modell geht davon aus, dass Standorte im Zeitverlauf mehrere Phasen – die sogenannten Entwicklungszyklen – durchlaufen. Diese Zyklen erstrecken sich in der Regel über den Zeitraum mehrerer Jahrzehnte und werden sowohl auf der Ebene des Gebäude- und Infrastrukturbestands sichtbar, als auch bei den ansässigen Unternehmenstypen, bei Nutzungs- und Arbeitsplatzdichte sowie Verflechtungen. Die genannten Faktoren haben als Standortrahmenbedingungen Einfluss auf eine Vielzahl von Entwicklungsparametern. Entsprechend sind je nach Entwicklungsphase für die Weiterentwicklung der Standorte unterschiedliche Maßnahmen notwendig.
Den ersten Typ „Entwicklungsstandort“ bilden neu erschlossene oder sich derzeit in der Erschließung befindliche, bislang nur teilweise oder noch nicht belegte sowie häufig landeseigene Standorte, die in der Regel noch über große Flächenpotenziale verfügen. In vielen Fällen wird deren Entwicklung durch einen teilweise massiven Einsatz von investiven, auch öffentlichen Mitteln vorangebracht. Als Beispiel ist hier der ehemalige Flughafen Tegel zu sehen, er wird gegenwärtig zum Innovations- und Technologiehub umgebaut.
Dem zweiten Typ, „konsolidierter Standort“ ist der größte Teil der Gewerbestandorte zuzurechnen. Dies sind Standorte mit einer weitgehend klassischen, eher zeitgemäßen, d. h. dem Bedarf der Stadt entsprechenden sowie im Standortvergleich auch unter dem Aspekt der Innovativität wettbewerbsfähigen Gewerbestruktur und einem eher geringen Anteil von fehl- bzw. ungenutzten Flächen. Diese Standorte beherbergen häufig wichtige Industrieunternehmen, aber auch flächenextensive Nutzer z. B. der Ver- und Entsorgung. Die Standorte bedürfen einer aktiven Begleitung, so ist beispielsweise die Infrastruktur regelmäßig den aktuellen Bedürfnissen der Wirtschaft anzupassen, um die Standorte wettbewerbsfähig zu halten. Als Beispiel ist links im Bild der Spandauer Produktionsstandort “Am Juliusturm” mit dem BMW-Motorradwerk zu sehen.
Den dritten Typ bilden „Übergangsstandorte“, die einen vergleichsweise hohen Anteil von nicht-produzierend-gewerblichen Nutzungen und einen eher geringen Anteil zukunftsfähiger Gewerbestruktur aufweisen. Hier gilt es, die Weiterentwicklung oder Neuorientierung der Standorte zu begleiten und zu unterstützen. Beispiel für diesen Typ, der häufig in Kombination mit den beiden vorigen Typen vorkommt, ist der hier aus der Luft fotografierte EpB-Standort Forckenbeckstraße. Die komplette Neuordnung durch eine Großbaustelle ist weithin sichtbar und nähert sich inzwischen dem Abschluss.
Klassifizierung nach Branchenorientierung
Die Unternehmen als Nutzer und ihre jeweils durch die eigene Branche und deren Bedürfnisse geprägte Sichtweise auf potenzielle Standorte bieten einen weiteren Ausgangspunkt zur Strukturierung von Gewerbestandorte. In einer Untersuchung im Auftrag der Senatsverwaltung haben wir vier grundlegende Typen als besonders relevant herausgearbeitet:
Die produzierend-gewerblich geprägten Standorte des ersten Typs verfügen über einen überdurchschnittlich hohen Anteil von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des produzierenden Handwerks, des Baugewerbes, aber auch zahlreiche kreativwirtschaftliche Produzenten und gewerblich orientierte Dienstleistungsunternehmen. Häufig sind an diesen Standorten auch Handwerker- bzw. Gewerbehöfe anzutreffen.
Den zweiten Typ bilden dienstleistungsgeprägte Standorte, die sich durch einen hohen Anteil an büroflächenaffinen Dienstleistungsunternehmen sowie von haushaltsnahen Diensten auszeichnen.
Eine Untervariante dieses Typs bilden Standorte, die über eine hohe FuE-Affinität verfügen, also über einen überdurchschnittlich hohen Anteil forschungsnah bzw. in der Entwicklung tätigen Unternehmen sowie von Forschungseinrichtungen u. ä.
Unter einem vierten Typ wurden Standorte zusammengefasst, die einen überdurchschnittlichen Anteil an extensiven Nutzungen insbesondere aus den Bereichen Ver- und Entsorgung, Baustoffe sowie Verkehr und Logistik aufweisen. Dies Standorte sind insbesondere für Funktionen der Stadtversorgung wichtig und ihre z. T. kritische Infrastruktur gerät zunehmend ins Visier.
Eine abschließende und zweifelsfreie Zuordnung zu den jeweiligen Typen ist bei allen Typisierungen kaum möglich. Dennoch ist eine derartige Kategorien- oder Typenbildung aus zwei Gründen wichtig: Einerseits ist sie hilfreich, um die Spezifika der einzelnen Standorte im Vergleich besser verstehen zu können. Andererseits lassen sich zur Entwicklung der verschiedenen Standorttypen unterschiedliche Instrumente und Ansätze identifizieren, die zur Weiterentwicklung der einzelnen Gebiete beitragen können. In der Zusammenschau dieser standardisierten umsetzungsorientierten Einstufung der Standorte ergibt sich eine gute Basis für eine Bewertung. Genau darauf wird der Zukunftstag für das Gewerbe aufbauen:
#ZukunftstagGewerbegebiete: Die Zukunft der Gewerbestandorte und die für ihre Entwicklung geeigneten Instrumente und Ansätze sind Inhalt des 1. Zukunftstags der Berliner Gewerbe- und Industriestandorte. Diese Fachveranstaltung der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe richtet sich an ein Akteure aus Verwaltung und Politik, an Projektentwicklern, Unternehmen und weitere Stakeholdern.
Welche Standorte fördern die Innovationskraft von Unternehmen? Welche Stellschrauben gibt es? Wie kann die Start-up Metropole Berlin Innovation auch in der Verwaltung nutzen? Eine Übersicht unserer Projekte, Blogartikel und weiteren Inhalte mit Bezug zum Thema auf regioteam-berlin.de/standorte