Ein Hinterhof, Backsteingemäuer, unten produzierendes Handwerk oder ein Autoschlosser, darüber möglicherweise ein paar Büros und schließlich Wohnraum in den oberen Etagen und im Vorderhaus: Die “Berliner Mischung” ist das viel zitierte alte und neue Ideal der polyzentrischen, verkehrsarmen und arbeitsreichen Stadt. Diese berlintypische Bauform zählt zur Gattung der “Gewerbehöfe“, einem eher lose definierten Begriff, der die Anordnung mehrerer Betriebe um einen gemeinsamen Hof beschreibt. Tatsächlich aber geht es um mehr: Die effiziente Ausnutzung der knappen Ressource Raum, indem – und das ist die große Herausforderung angesichts der betrieblichen Standortanforderungen – das Gewerbe über mehrere Geschosse gestapelt wird.
Aber ist der Gewerbehof tatsächlich für die Stadt von heute geeignet? Und mehr noch: für die Betriebe der Wirtschaft von Morgen? Welche Probleme lassen sich durch Gewerbehöfe lösen? Welche nicht? Und was genau zeichnet einen zukunftsfähigen Gewerbehof aus? Um diese Fragen zu beantworten, ist zunächst ein empirischer Blick auf die Gewerbehöfe von heute notwendig, der sich mit den verschiedenen Typen und deren Eigenschaften befasst.
Der Gewerbehof der Zukunft?
Die WISTA, landeseigene Betreiberin u. a. des Technologieparks Adlershof, will mit einer modernen Interpretation des alten Rezepts einen Gewerbehof-Typ für die Zukunft entwickeln und ist gegenwärtig dabei, in der Lichtenberger Bornitzstraße einen Prototypen umzusetzen. Die WISTA nennt ihn den “Gewerbehof 2.0” und beschreibt das Konzept als modular, mit flexiblen Nutzungsstrukturen und als “Ort vielfältiger Netzwerke”, die sich stadtverträglich einfügen.
Mit seinen Merkmalen gehört die Lösung der WISTA nach unserer Systematik zum Typ “moderner Gewerbehof”, wie ihn beispielsweise die (ehemals landeseigene) GSG als “Econopark Plauener Straße” und an weiteren Standorten betreibt: Es handelt sich um Neubauten, die aufgrund spezieller Ausstattungsmerkmale, die beispielsweise von Handwerksbetrieben benötigt werden (z. B. Lastenaufzüge), flexibel durch mehrere Unternehmen unterschiedlicher Branchen genutzt werden können.
Schwierige Rahmenbedingungen
Neue Gewerbehöfe werden geplant, von den Hochschulen beforscht und von der Politik gefordert. Die Hoffnung ist, dass durch Skalierung und Dichte sich auch das Handwerk künftig noch Flächen in der Stadt leisten kann. Denn vor allem kleine und mittlere Betriebe werden inzwischen nicht nur aus den Innenstadtbezirken verdrängt – auch außerhalb des Rings können sich die wenigsten Handwerksbetriebe eigene Flächen leisten (siehe unsere Graphik auf Basis der Befragung aus dem Jahr 2021 – die Situation dürfte heute noch schwieriger sein).
Doch warum gibt es trotz alldem nur so wenige Beispiele moderner Gewerbehöfe?
Betrieben oder zumindest gebaut werden Gewerbehöfe häufig von der öffentlichen Hand, denn als große Renditebringer sind diese komplexen Gebäude bisher nicht aufgefallen. Und auch im (Berliner) Planungsrecht gibt es einige Stolperstellen: Der innovative Gewerbehof 2.0 nach Art der WISTA wäre auf den besonders für das produzierende Gewerbe reservierten und geschützten “EpB-Flächen” (derzeit) gar nicht zulässig – zu eng ist das Korsett der zulässigen Nutzungen. Die WISTA hält nämlich eine Durchmischung für wichtig und will auch unter den Start-ups Nutzer für ihren Gewerbehof finden. Unter anderem auch dafür soll die Attraktivität ihrer Standorte durch weitere, nicht im engeren Sinne produktionsorientierte Nutzungen wie etwa Gastronomie, Büroflächen usw. erhöht werden.
Best Practice aus eineinhalb Jahrhunderten
Die Erweiterung städtischer Gewerbeflächen in der Vertikalen und durch Verdichtung ist im Prinzip keine neue Idee. Abseits neuer Konzepte von WISTA und Hochschulen zeigt eine empirische Betrachtung am Beispiel Berlin, dass Gewerbehöfe im weiteren Sinn in verschiedenen Kontexten entstanden sind: Als Kreuzberger Hinterhof-Gewerbe, aus der Umnutzung gründerzeitlicher Fabrikgebäude bis hin zur Konversion ehemaliger Militärliegenschaften oder VEBs im Berliner Osten. Ihre heute gefragten Eigenschaften sind so mitunter nur zufälliger Nebeneffekt ihrer Genese.
Erfasst wurden die Berliner Gewerbehöfe zuletzt in vielen Bezirken im Zug der Erarbeitung der bezirklichen Wirtschaftsflächenkonzepte – so beispielsweise durch uns in Lichtenberg. Die gefundenen Objekte sind über die Spanne von eineinhalb Jahrhunderten entstanden und unterscheiden sich deutlich in ihren Eigenschaften und Qualitäten. Sie bringen auch ganz unterschiedliche Herausforderungen mit sich: Sei es die planungsrechtliche Sicherung für gewerbliche Nutzungen und gegen die Umnutzung zu schickem Wohnraum, sei es eine zeitgemäße Erschließung (Strom! Licht! und ach…: Internet), moderne Anforderungen an Statik und Sicherheit oder ein geeignetes Betreibermodell.
Im Rahmen unserer Arbeiten für den Bezirk Lichtenberg haben wir eine Typologie erarbeitet mit Blick auf die beiden entscheidenden Fragen: Was bringt der Gewerbehof für die Stadt? Und was für die Wirtschaft?
Gewerbehoftypen
Hinsichtlich der Beantwortung dieser Fragestellungen haben wir vier unterschiedliche Gewerbehof-Typen ausgemacht, die sich in ihrer Genese, ihren Eigenschaften sowie ihren Vor- und Nachteilen unterscheiden und damit auch hinsichtlich der Bedeutung für die Stadtwirtschaft und -gesellschaft unterschiedlich zu bewerten sind:
Typ 1: Der Klassiker
Der erste Typ – wir nennen ihn “Klassik” – ist ein Altbau-Gewerbehof, allerdings ohne Mischung mit Wohnnutzungen. Häufig in Blockrandbebauung oder als historisches Fabrikgebäude gebaut, ist das Gewerbe auch hier gestapelt. Der “Altbau-Charme” erzeugt einerseits hohen Umnutzungsdruck – vor allem in Richtung Büronutzungen und Wohnen. Gleichzeitig sind geringe Deckenlasten und unzeitgemäße Technik bzw. Erschließung häufige Hemmschuhe für die gewerblichen Nutzungen. Es besteht jedenfalls viel Handlungsbedarf und oft auch Konfliktpotenzial. Trotzdem gibt es leuchtende Beispiele für eine gelungene gewerbliche (Wieder-) Nutzung (siehe Bild rechts), ganz bestimmt bald auch in Lichtenberg, wo seit Jahren um das historische Konsumgelände gerungen wird.
Steglitz-Zehlendorf: Goerzwerk
Typ “Klassik” für Stadt und Wirtschaft:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Verdichtung, häufig attraktive Standorte, z.T. günstige Flächen für Handwerk. | Erschließungs-defizite, geringe Flexibilität für Nutzer, z.T. Umnutzungsdruck. |
Typ 2: Die “Berliner Mischung”
Den “Altbau-Charme” teilt sich Typ Klassik mit der “Berliner Mischung“, dem innerstädtischen Pendant mit Wohnnutzungen im Vorderhaus, anzutreffen beispielsweise in Kreuzberg oder wie in unserem modernen Beispiel (dem leider einzigen uns bekannten) in Tempelhof. Stadtplanerisch erwünscht und trotzdem schwer zu erhalten bzw. realisieren, denn: die Handwerksbetriebe und anderes, vor allem auf den eigenen Kiez orientiertes verarbeitendes Gewerbe wird aufgrund der innerstädtisch hohen Flächenpreise zunehmend von Büro-Dienstleistern und Software-Schmieden (nein, das sind kein Handwerksbetriebe – ebenso wenig wie die Finanzindustrie zum Verarbeitenden Gewerbe zählt!) verdrängt. Immobilienwirtschaftlich ergibt das möglicherweise Sinn – aber die Stadt der kurzen Wege könnte auf der Strecke bleiben, wenn der Handwerker erstmal den Kiez verlassen hat.
Tempelhof: Gewerbehof am Columbiadamm
Typ “Berliner Mischung” für Stadt und Wirtschaft:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Urbane Mischung von Arbeiten und Wohnen, kurze Wege zu Kunden, gute Lage | Störempfindlichkeit, hohe Flächenpreise, Umnutzungsdruck |
Typ 3: Die nachgenutzte Halle
Der dritte Typ ist ein bisschen weniger eindeutig. Einige Puristen haben uns erklärt, dass sie in diesem Fall keinen Gewerbehof erkennen können, fehlt doch das Gestapelte. Für uns dagegen steht die räumlich enge gewerbliche Mischung an einem Hof für den Gewerbehoftyp “nachgenutzte Industriehalle“. Häufig Relikte aus der DDR-Zeit einerseits oder Ergebnis westdeutscher Subventionspolitik während der Mauerjahre andererseits sind diese Hallen heute nur schwer am Stück vermittelbar. Eine oft als temporär angesehene Nachnutzung durch kleine Gewerbe beispielsweise aus dem Kfz-Bereich, wird durch eine provisorische Parzellierung ermöglicht. Je nach Art und Zustand der Halle besteht auch Potenzial für eine Aufwertung und somit höherwertige gewerbliche Nutzung – oder im gegensätzlichen Fall die Perspektive Abriss. Eine Stapelung von gewerblichen Nutzungen ist fast ausgeschlossen, aber Kreativwirtschaft und Kunstproduktion fühlen sich hier oft heimisch.
Lichtenberg: ehemalige Montagehalle
Typ “nachgenutzte Halle” für Stadt und Wirtschaft:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| günstige Flächenpreise, Platz für Kreative, pragmatische Zwischenlösung | erhebliche Erschließungsmängel, keine Stapelung v. Gewerbe, prekäre Zwischenlösung |
Typ 4: Der moderne Gewerbehof
Vierter und (abgesehen von Sonderfällen und Raritäten) letzter Typ unserer Gewerbehof-Klassifikation ist der moderne Gewerbehof: Er entsteht nicht nur dort, wo der Raum knapp ist – unser Beispiel aus Lichtenberg liegt eher am Stadtrand. Das Gebäude ist an heutigen Standards ausgerichtet und auch hier wird Gewerbe gestapelt – allerdings war das nicht immer einfach zu vermarkten. Nicht zuletzt die betriebliche Logistik für Unternehmen in den oberen Geschossen bringt Herausforderungen und wurde in Zeiten eines Angebotsüberhangs schlecht angenommen. Das ist zwar heute anders, allerdings setzen private Projektentwickler dennoch eher auf modulare, flexibel anpassbare, aber zumindest im produzierend-gewerblichen Bereich eingeschossige Projekte. Gestapelt wird dort nur der Bürotrakt.
Lichtenberg: GSG-Gewerbehof Plauener Straße
Typ “moderner Gewerbehof” für Stadt und Wirtschaft:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Verdichtung und Stapelung, gute Erschließung, flexible Flächenaufteilung, moderne Ausstattung | Hohe Investitionskosten, vergleichsweise hohe Flächenpreise, (noch) geringes Angebot |
Vier unterschiedliche Typen, aber ein Ziel: Die Organisation eines produktiven und flächeneffizienten primär gewerblichen Miteinanders, das den jeweiligen Rahmenbedingungen angemessen ist. Vorzugsweise gestapelt, aber, wenn es notwendig ist, auch auf einer Ebene. Im Focus stehen dabei die kleinen produzierenden Gewerbeformen wie Handwerk, produzierende Kreative, Manufakturen oder innovative Produzenten.
Und die unterschiedlichen Formen adressieren verschiedene Rahmenbedingungen: Dabei ist beispielsweise die “nachgenutzte Halle” günstig und schnell verfügbar, die “Berliner Mischung” organisiert das Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten in den verdichteten Lagen und der Typ “Klassik” sorgt als etwas störungsärmere Variante traditionell für Gewerbe auch im Kiez.
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Vor allem der “moderne Gewerbehof” jedoch scheint viele Fragen der städtischen Wirtschaft in Bezug auf Dichte, Mischung, Ausstattung zu lösen und steht deshalb aktuell im Zentrum der konzeptionellen Überlegungen der gewerblichen Stadtentwicklung. Dabei sind zwei Untervarianten zu unterscheiden: Der mehrgeschossige Gewerbehof Marke “WISTA bzw. GSG”, der insbesondere in verdichteten Lagen besondere Chancen bietet und teilweise einen signifikanten Anteil an Bürodienstleistern ausweist. Und der räumlich weniger eindimensionale Typ “Hof mit Gewerbe”, der, neu errichtet oder als nachgenutztes Betriebsgelände eines ehemaligen Produktionsbetriebs, häufig Dichte mit unterschiedlichen Baukörpern kombiniert.
Alleine: Auch dieser Typ ist den marktwirtschaftlichen Zwängen ausgesetzt und bedarf in der Regel einer öffentlichen Initiative oder Unterstützung. Eine bemerkenswerte Ausnahme bildet dabei der neue Gewerbehof von Hirsch und Lorenz, der in Blickweite des Technologiestandorts Adlershof zukünftig noch mehr Gewerbeflächen für interessierte Unternehmen bieten wird. Allerdings waren auch hier landeseigene Flächen notwendig, um diese Lösung auch wirtschaftlich darstellen zu können.
Wie weiter?
Ein Allheilmittel zur Lösung der Flächenprobleme von Handwerk und Kleingewerbe sind die Gewerbehöfe zwar sicherlich nicht – für eine zeitgemäße und zukunftsfähiges Modell halten wir sie aber schon. Denn an der Stapelung von Gewerben wird mittelfristig kein Weg vorbeiführen. Und wenn dann letztlich – wie in vielen der GSG-Höfe der Fall – die oberen Etagen mit Büronutzungen belegt sind, dann wurde doch zumindest die jeweilige Grundfläche effizient genutzt und gleichzeitig in den unteren Geschossen Flächen für den produzierend-gewerblichen Bereich bereitgestellt. Den Hype um die Gewerbehöfe halten wir deshalb für durchaus gerechtfertigt.
Damit aus der guten Idee auch ein Beitrag zur Lösung der aktuellen Herausforderungen wird, sind jedoch auch zunächst die Umsetzungsprobleme zu lösen: Die Zeit von den ersten Überlegungen des Landes Berlin, sich wieder in diesem Segment zu engagieren, bis zur Grundsteinlegung des Prototypen in der Bornitzstraße war viel zu lange und bis zur Bezugsreife dürften noch weitere Jahre vergehen. Ohnehin stellt sich die Frage, warum es zu dieser historisch bewährten Lösung noch eines Prototyps bedurfte. Private Entwickler haben es vorgemacht, dass es auch schneller geht. Hilfreich – die meisten sagen sogar: notwendig – ist dazu mehr Flexibilität der öffentlichen Hand.
Können wir uns neue Gewerbehöfe einfach Backen? Das Rezept dafür ist im Grund einfach – allein ein fachkundiger Bäcker wird gesucht:
- Landeseigene Flächen vorhalten: Ein Portfolio an geeigneten Flächen ist die notwendige Voraussetzung für eine zukunftsfähige Gewerbeflächenpolitik. Dies gilt in besonderem Maß für die Entwicklung von Gewerbehofprojekten, die – ob öffentlich oder privat – auf geeignete Standorte angewiesen sind. Dazu gehört auch, dass Flächen angekauft und/oder selbst entwickelt werden.
- Flächenvergabe vereinfachen: Die effektive Vergabe der landeseigener Flächen krankt in vielen Fällen an engen, unflexiblen und teilweise nicht mehr den aktuellen Rahmenbedingungen entsprechende Voraussetzungen. In den Zeiten von sich überlagernden Krisen sind schnelle und flexible Entscheidungen notwendig, die dennoch an nachvollziehbare und zielorientierte Kriterien geknüpft sind.
- Genehmigungsverfahren beschleunigen und Entscheidungsprozesse abkürzen: Auf dem Weg zur Umsetzung wird bei der aktuellen hohen Inflation der Faktor Zeit wichtiger denn je. Gefragt sind kurze Entscheidungswege und Entscheidungsfreude.
- Flexibilität und Pragmatismus unterstützen: Dazu gehört auch, dass eine moderne Verwaltung auf aktuelle Entwicklungen, spezielle Lösungen und wechselnde Herausforderungen flexibel reagiert. Die dazu notwendige Bereitschaft, auf der Bearbeitungsebene Verantwortung zu übernehmen, muss durch die Leitungsebenen unterstützt und gefördert werden.
- Dezentrales Gewerbehofstandort-Konzept umsetzen: Angesichts stadtweit bestehender Flächendefizite insbesondere für den produzierend-gewerblichen Bereich sind entsprechende Angebote in allen Stadträumen wichtig. Denn mit Blick auf die Realisierung der Stadt der kurzen Wege leisten diese dezentralen Flächenangebote eine wichtigen Beitrag zur Sicherung eines adäquaten Flächenangebotes für Handwerks- und Gewerbebetriebe und sind damit auch für die Sicherung der lokalen Versorgung mit entsprechenden Leistungen wichtig.
Mit diesen Zutaten sollte es klappen. Der Nachteil: Natürlich bietet die Praxis zahlreiche Herausforderungen und Fallstricke. Der Vorteil: Es gibt keine echte Alternative – also los!