Stadt und Wirtschaft – warum wir dieses Thema wichtig finden. Und was Sie von unserem Blog erwarten dürfen.

Die Berliner Wirtschaft wächst, die Bevölkerung nimmt zu und die Perspektiven sind positiv:  Berlin – ein Chancenraum, der „place to be“.

Place to be – für die Wirtschaft

Die „wachsende Stadt“ stellt die Berliner Wirtschaft jedoch auch vor Herausforderungen: Die Fachkräfte werden rarer, die Kosten für neu hinzuziehende Arbeitskräfte und Konsumenten steigen und auch die benötigten Flächen – über lange Jahre hin einer der wichtigsten Standortfaktoren für Berlin – werden knapper und teurer. Der Büroflächenmarkt weist mittlerweile kaum noch Leerstände auf und auch die Mieten stiegen zuletzt kräftig.

Noch stärker trifft diese Entwicklung jedoch die Unternehmen, die überwiegend auf Gewerbeflächen oder vergleichbare Standorte angewiesen sind: Handwerksbetriebe, produzierende Kreative, wachsende Industrieunternehmen, Startups, Baugewerbe oder die Logistikbranche. Die Verdrängung von kleineren und mittleren Unternehmen, von Kreativwirtschaft und Raumpionieren aus den innerstädtischen Gemengelagen ist bereits seit einigen Jahren in vollem Gang (mehr dazu demnächst im Artikel: Wirtschaftswanderung: Woher die Unternehmen in das Gewerbegebiet Herzbergstraße kommen). Eine zentrale Rolle spielen auch hier steigende Mieten und Umnutzungsbestrebungen, zunehmend aber auch Konflikte mit dem Wohnen.

Die Frage des „wohin“ stellt sich für die verdrängten Betriebe, aber auch für Neuansiedler aus dem produzierend-gewerblichen Bereich, für Logistiker sowie zunehmend auch für Bürodienstleister. Die bevorzugten Zielräume – die Gewerbegebiete, die den Unternehmen akzeptable Flächenpreise, Planungssicherheit und Schutz vor Verdrängung bieten sollen – werden knapper (lesen Sie dazu auf „Stadt und Wirtschaft“: Mehr oder weniger für die Wirtschaft: Wie sich die Gewerbeflächenkulisse zwischen 2000 und 2016 entwickelte“).

„Sind wir hier noch sicher und erwünscht?“ und „Können wir uns an unseren Standorten weiter entwickeln?“ – diese Fragen stellen sich viele der ansässigen Betriebe. Immer mehr Unternehmen engagieren sich daher aktiv für „Ihren“ Standort. Erst Ende Februar schlossen sich dreizehn Unternehmen zum UnternehmensNetzwerk Herzbergstraße zusammen. Wichtigster Beweggrund: mehr Standortsicherheit (s. dazu demnächst: Zum Beispiel Herzbergstraße: Was sich Unternehmen von lokalen Netzwerken erwarten).

Place to be – für Grundstückseigentümer und Investoren

Die Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt ist bekannt – und derzeit sehr attraktiv für alle Eigentümer. Und auch wenn ähnlich exzessive Entwicklungen wie im Bereich der Wohnimmobilien bei den Gewerbeobjekten derzeit (noch) nicht zu beobachten sind, so hat sich auch dieser Markt deutlich entwickelt.

Gesucht werden Flächen aller Art: Hallen, günstige Werkstätten, Lagermöglichkeiten, Abstellgelegenheiten und Büroflächen. Und bebaubare Flächen ohnehin: Gerade für produzierende Unternehmen und das Logistikgewerbe ist die Bedeutung von unbebauten Grundstücken ungebrochen hoch. Getrieben von der Angst vor Verdrängung sowie als Folge der anhaltend geringen Zinsen steigt auch das Interesse an der Eigentumsbildung weiter. Bebaubare Kaufgrundstücke sind Mangelware und auch die öffentliche Hand kann hier kaum noch helfen: Landeseigene Flächen sind mittlerweile sehr rar geworden und können in vielen Räumen der Stadt nicht mehr angeboten werden. Ohnehin werden diese Grundstücke derzeit nahezu ausschließlich in Erbpacht vergeben, sind bereits belegt oder wurden in der Vergangenheit veräußert (dazu demnächst: Kaum noch Freiraum für Gewerbe – wie sich ein Gewerbegebiet vom Ladenhüter zum gefragten Standort entwickelte).

Der Vermietungsstand von durchschnittlichen Gewerbeimmobilien geht mittlerweile deutlich Richtung 100%. Wie die Situation tatsächlich ist können Sie demnächst unserer Kurzbefragung ausgewählter Eigentümer von Gewerbehöfen entnehmen: Wieder gefragt: Warum Unternehmen auch in Gewerbehöfen kaum noch Platz finden. Die Wirtschaftlichkeit von Gewerbeimmobilien ist wieder gewährleistet.

Dennoch ist und bleibt die erzielbare Rendite abhängig von der möglichen Nutzung – Spekulation ausdrücklich eingeschlossen. Berlin ist nach wie vor nicht die Stadt der großen Wertschöpfer, Einkommen und Kaufkraft sind eher unterdurchschnittlich. Dies hat auch Konsequenzen für die Mieten, die von kleineren und mittleren Unternehmen bezahlt werden können.

Place to be – für die Berliner

Was auf den ersten Blick als ein reines Problem der Gewerbetreibenden erscheint wird bei näherer Betrachtung zu einer gesamtgesellschaftlichen Herausforderung. Die Stadt der kurzen Wege, die wir uns als Arbeitnehmer und Lieferanten, als Ökofreaks und Betriebswirte wünschen, wird nur möglich sein, wenn auch Raum für die notwendigen Betriebe in der Stadt bleibt: Für den Bäcker um die Ecke, der auch weiterhin selbst backen soll, für die kreativen Produzenten, die in der Nähe ihrer Werkstatt wohnen wollen, für den Entsorger, der keine weiten Wege durch die Stadt machen muss – und auch die Liefer- und Anfahrtskosten sollen sich im Rahmen halten.

Verkehr und Logistik – insbesondere die Citylogstik – werden sich kurzfristig stark verändern. Alle Prognosen gehen jedoch auch davon aus, dass der Online-Handel weiter an Bedeutung gewinnt und die Lieferprozesse eher zunehmen werden. Raum für Logistik wird also auch weiterhin notwendig sein und zwar umso stärker in der Innenstadt, je dezentraler die Verteilung erfolgen soll.

Nutzungsmischung? Unser Plädoyer für ein uneingeschränktes „Ja, aber…“

Wir brauchen die produzierende Stadt mit einer urbanen, menschenfreundlichen Wirtschaft – und diese ist auch möglich: Die Zeit der Industrie der rauchenden Schornsteine ist – zumindest in Berlin – fast vorbei, die Unternehmen sind heute überwiegend grün, sparsam, energieeffizient und stadtaffin. Ob, unter welchen Voraussetzungen und mit welcher Bedeutung für die Gesamtwirtschaft allerdings eine urbane Produktion möglich ist, das wollen wir hier diskutieren. Unstrittig ist, das viele Unternehmen die Stadt suchen, d.h. die Nähe zu den Wohnorten der Mitarbeitenden, zu Wettbewerbern und zu FuE-Einrichtungen. Neue Technologien und Trends in der Wirtschaft machen die Produktion in der Stadt wieder möglich und hip. Aktuelle, häufig bemühte Beispiele für die neue urbane Produktion sind die Craft-Bier-Brauereien (s. unser Artikel: Craft-Brauereien in Berlin – Urbanes Gewerbe für die „Produktive Stadt“?) oder 3D-Druck-Unternehmen. Die Anziehungskraft des urbanen Berlins für qualifizierte Beschäftigte ist ungebrochen hoch und auch die Nähe zu den innerstädtischen Kreativen, Startups und Inkubatoren wird von den Unternehmen als wichtiger Standortfaktor genannt. Gewerbe innerhalb der Stadt: Ja, unbedingt. Gewerbeflächen gut verteilt in der inneren wie der äußeren Stadt und auch in der Nähe der vielen Subzentren: selbstverständlich.

Aber: Große Teile der gewerblichen Wirtschaft benötigt den Schutz der Gewerbeflächenkulisse, die Sicherheit vor Verdrängung, vor explodierenden Preisen, vor klagewütigen Nachbarn, und damit Planungssicherheit. Die Produktion zurück in die Stadt zu bringen scheint wieder möglich, um sie zu realisieren bedarf es allerdings der entsprechenden Rahmenbedingungen. Die “Stadt in die Produktion zu bringen”, also Produktionsstandorte urbaner zu gestalten, ist dennoch nur in Ausnahmefällen notwendig, möglich und sinnvoll: Wirtschaftsstandorte mit Qualität, gutem Image und damit hoher Attraktivität und Anziehungskraft für die Mitarbeitenden, Kunden und Lieferanten sind notwendig. Aber ein Gewerbegebiet braucht nur in seltenen Fällen die Aufenthaltsqualität der inneren Stadt. Hinzu kommt: Es wird auch in absehbarer Zeit einfacher sein den Menschen einen möglichst optimalen Zugang zu ihren Arbeitsplätzen in den Gewerbegebieten zu ermöglichen, als die zur Produktion vor Ort notwendige Warenlogistik in den Kiezen zu realisieren oder die Imissionen zu vermeiden. Eine Renaissance der Berliner Mischung wird nur für einzelne Branchen und Unternehmenstypen möglich sein. Für den klassischen Industriebetrieb wird die Produktion in der Stadt auch mittelfristig nur in Ausnahmefällen zu realisieren sein – trotz interessanter Beispiele (demnächst: Perfekte Mischung: Wie das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe funktioniert).

Standortfaktor Flächen: Wieviel, wo und welche?

Wenn die Ressource Fläche knapper wird, dann wird es noch wichtiger möglichst genau zu wissen, welche Art von Flächen an welchen Orten in welchem Umfang für welchen Unternehmenstyp benötigt wird. Wir wissen, dass sich die Wirtschaft in einem ständigen Veränderungsprozess befindet, der sich aller Voraussicht nach auch auf den Flächenbedarf auswirken wird. Derzeit steht die Digitalisierung der Wirtschaft im Vordergrund, die als plakativer, aber häufig nicht richtig verwendeter Begriff “Industrie 4.0” bereits Eingang in den allgemeinen Sprachgebrauch gefunden hat (zu den Auswirkungen dieser Entwicklung demnächst hier: Virtuelle Produktion: Wie Digitalisierung und Industrie 4.0 den Flächenbedarf des Verarbeitenden Gewerbes verändern). Vergleichbare Prozesse in der Vergangenheit waren das Outsourcing oder die Einführung der EDV. Was wir aber auch wissen: Im Gegensatz zu diesen gelegentlich auch disruptiven technologischen Entwicklungen hat sich der Bestand an Gewerbeflächen in der Summe vergleichsweise linear entwickelt.

Bei der Prognose des zukünftigen Bedarfs an Gewerbeflächen setzen die relevanten Prognosemodelle auf die Berücksichtigung relevanter Faktoren wie wirtschaftliches Wachstum, Entwicklung des Flächenbedarfs in der Vergangenheit oder Pro-Kopf-Verbrauch. Die strukturellen Veränderungen in der jüngeren Vergangenheit haben dazu geführt, dass die Beschäftigtenentwicklung im Verarbeitenden Gewerbe nur noch bedingt als Indikator tauglich ist – hier hat sich der Flächenbedarf im Zuge von Rationalisierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen weitgehend von der Zahl der Beschäftigten entkoppelt. Aktuelle Prognosen gehen davon aus, dass der engere Zusammenhang zum Produktionswert besteht und basieren daher auf einer Kombination der Prognose der Entwicklung der Produktion mit dem Produktionswert je Fläche.

Eine Aufgabe für Stadtgesellschaft, Stadtplanung, Stadtforschung und Stadtwirtschaft

Was wir brauchen, um diesen Herausforderungen, also der Sicherung und Entwicklung von Gewerbe als Teil der gemischten Stadt, gerecht zu werden, ist nicht weniger, als die eierlegende Wollmilchsau. (Aber eben auch nicht mehr). Die notwendigen Aktivitäten lassen sich aus unserer Sicht vier Aktionsbereichen zuordnen : Angebot, Effizienz, Sicherung und Qualifizierung.

• Nach Einschätzung von zahlreichen Experten und nach Aussagen der Unternehmen benötigt die wachsende Stadt mehr Gewerbeflächen und mehr Flächen für Wohnen (s. dazu unser GEMO-Artikel: Gewerbe versus Wohnen – wo Experten ansetzen würden). Ob und wie dies ermöglicht werden kann gehört zu den Fragen, die zu lösen sind.
• In Anbetracht der fehlenden Expansionsmöglichkeiten innerhalb der Stadtgrenzen ist es zwingend, dass wir aus den vorhandenen Flächen mehr machen: Mehr Qualität forcieren, mehr Perspektive bieten und vor allem endogene Potenziale erschließen. Und dies vor allem auf drei Wegen: Durch die Aktivierung von bislang ungenutzten Flächen, durch die bessere Ausnutzung der vorhandenen genutzten Flächen (Stichworte Verdichtung, horizontale Fabrik) sowie durch die Reaktivierung brachgefallener Standorte (demnächst hier: Ungenutzte Potenziale: Warum Gewerbebrachen nicht aktiviert werden). Mehr Nachhaltigkeit auch in der Gewerbeflächenentwicklung und zwar unter Berücksichtigung von ökonomischen, ökologischen und sozialen Kritierien.
• Der einfachste Weg und damit die zentrale Voraussetzung, um den Unternehmen auch mittelfristig geeignete Gewerbestandorte zur Verfügung stellen zu können, ist und bleibt der Schutz der vorhandenen Gebiete. Neben klaren, unzweideutigen politischen Positionen ist Transparenz bei den Entscheidungen ebenso wichtig, wie konkrete Maßnahmen: Notwendig sind handlungsorientierte Konzepte und Leitfäden, eine gerichtsfeste planungsrechtliche Absicherung sowie die Bereitschaft durch ein Bündel von Maßnahmen zum Schutz beizutragen. Auf diese Weise werden Planungssicherheit hergestellt und Frustrationen vermieden – bei ansässigen und investitionswilligen Unternehmen, bei Grundstückseigentümern und Entwicklern und bei den Mitarbeitenden in den Verwaltungen.
• Notwendig ist dabei auch die Qualifizierung der vorhandenen Standorte, um die vorhandenen Potenziale bestmöglich zu aktivieren. Zahlreiche eigene Befragungen haben gezeigt: Für die ansässigen Unternehmen stehen durchweg die Verbesserung des Images der Standorte sowie die Standortsicherung im Vordergrund. Mittlerweile haben sich alleine in Berlin sieben standortbezogene Unternehmensnetzwerke gegründet, mit denen die ansässigen Unternehmen die Zukunft ihrer Gewerbestandorte selbst gestalten wollen (s. dazu demnächst: Gemeinsam aktiv: Was Unternehmen an „Ihrem Standort“ wichtig ist). Notwendig ist aber auch den Grundstückseigentümern und Investoren die Perspektiven und Entwicklungsmöglichkeiten verlässlich aufzuzeigen. Eine Kuratierung der Gewerbestandorte mit seinen immer wichtiger werdenden Flächenpotenzialen ist notwendig.

Die vorhandenen Chancen können nur wahrgenommen werden, wenn es gelingt die notwendigen Rahmenbedingungen zu schaffen. Generallösungen: Mangelware. Es ist ein Zusammenwirken von Forschung, Stadtplanung, Wirtschaft und Verwaltung notwendig.

Mit unserem Blog “Stadt und Wirtschaft” wollen wir einen kleinen Beitrag zur Bewältigung dieser Herausforderung leisten. Mischen Sie sich ein. Wir wünschen uns Beispiele aus der Praxis, aktuelle Forschungsergebnisse, Erfahrungen aus Projekten und viele interessante Grundsatzdiskussionen. Wir werden die Diskussion durch möglichst regelmäßige eigene Beiträge anregen. Wenn Sie einen Artikel zu einem interessanten Thema beitragen können, so würden wir uns darüber sehr freuen. Und ebenso über Kommentare zu unseren Artikeln, über ihre – gerne auch polemische – Meinung, über Ergänzungs- und Verbesserungsvorschläge sowie über Anregungen zu zukünftigen Themen.